Yabancı Uyruklulara Taşınmaz Satımında Uygulanan Mevzuatın Gelişimi

Yabancı Uyruklulara Taşınmaz Satımında Uygulanan Mevzuatın Gelişimi

Son yıllarda gerek Avrupa dan gerekse Orta Doğu ülkelerinden yabancı yatırımcıların gözde ülkesi Türkiye olmuştur. Türkiye’nin böyle bir cazibe yaratmasın da diğer ülkelere göre daha ucuz ve turizm potansiyelinin yüksek olması yatmaktadır. Böyle bir potansiyelden yaralanmak isteyen yabancılar da ülkemizde artan bir taleple ev , arsa gibi taşınmazların yanında yatırım amaçlı otel, tatil köyü vb. yerler almak için adeta yarışır hale gelmişledir. Yabancılara satılan taşınmazların özellikle İstanbul, Antalya, Fethiye , Bodrum , Marmaris gibi turizmin yoğun olduğu bölgelerde çok olması da yukarıda bahsettiğimiz tezi doğrular niteliktedir. Yabancılara taşınmaz satımında uygulanan mevzuat ise yapılan değişikliklere rağmen artan talebi karşılayacak düzeyde değildir. Tapu kanunu ve diğer mevzuatta yer alan kısıtlamalar neticesinde birçok yabancı ülkemizden taşınmaz almak istemesine rağmen alamamaktadır. Yeni kanunda bu sınırlamalar azaltılmış ve yabancıların yatırım amacıyla ülkemizden taşınmaz alımı daha cazip hale gelmiştir. Makalemizde belli dönemler de yapılan mevzuat değişikliklerinden kısaca bahsedilerek devamında tapu kanununda değişiklik yapan kanun hakkında genel bir değerlendirme yapılacaktır.

Ülkemizde yabancı gerçek veya tüzel kişilere taşınmaz satımında uygulanan mevzuat 29.12.1934 tarihinde yürürlüğe konulan 2644 sayılı Tapu Kanunu üzerinden şekillenmiştir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2012 yılına kadar üzerinde birçok kere değişik yapılmak istenmişse de bazı değişiklikler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş bazıları ise yürürlüğe girmiştir.

A.TAPU KANUNU YÖNÜNDEN YABANCILARIN DURUMU

1.İLK YASAL DÜZENLEME
1934 yılında kabul edilen Tapu kanunu ile yabancılara taşınmaz satılırken ilke kural olarak karşılıklılık esası benimsenmiştir. Bu ilke yabancı ülkelerde Türk vatandaşlarına olumlu veya olumsuz nasıl bir uygulama yapılıyor ise o ülkenin Türkiye’deki vatandaşlarına da aynı uygulamanın yapılmasıdır. Yani bir yabancı uyruklunun Türkiye’de bir tapu işlemi yaptırabilmesi için onun ülkesinde Türklerin de aynı tapu işlemini yaptırabiliyor olması gerekir.
Uygulanan bu karşılıklılık ilkesi beraberinde belli kısıtlamalar da getirmiştir. Birinci sınırlama yabancı gerçek kişiler taşınmaz alırken en fazla 30 hektarlık bir alanla sınırlandırılmıştı. Ancak bu miktarın üzerinde bir taşınmaz edinmek için Bakanlar Kurulundan izin alınması gerekmekteydi. Bir diğer kısıtlama ise köylerde, güvenlik bölgeleri ile askeri yasak bölgeler ile stratejik alanlarda yabancıların herhangi bir taşınmaz edinememeleriydi.
Yasa koyucu tarafından karşılıklılık esasına ilişkin sınırlamaları daraltma çabaları ilk olarak 1980’li yıllarda yapılmıştır. Bu yasal düzenlemelerin ömürleri uzun olmamış ve Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmişlerdir. ( 1984 / 14E - 1985 / 7K ve 1986 / 18E - 1986 / 24K )
1934 yılında çıkan tapu kanunu ile yabancı gerçek kişilere sınırlı da olsa taşınmaz edinme hakkı tanınmasına rağmen tüzel kişiler için böyle bir hak tanınmamıştır. Ancak daha sonra çıkarılan özel kanunlarla ( 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu , 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu , 6326 sayılı Petrol Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri kanunu. ) bazı şartları taşımaları kaydıyla yabancı tüzel kişilere de taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.

2.2000’Lİ YILLARDAKİ DEĞİŞİKLİK DENEMELERİ 
1980’li yıllarda yapılan ancak iptal edilen mevzuat değişiklikleri 2000’li yıllara geldiğimizde tekrardan yasama organının önüne gelmiştir. Yasama organında kabul edilen bu değişikliklerin bazen tamamı bazen de bir kısmı Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

a)4916 SAYILI YASA : İlk olarak 19.07.2003 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 4916 sayılı yasa ile yapılan değişiklikler şöyledir: 
Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır. 
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir. 
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz. 
Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Bu maddede ile getirilen köklü değişiklikleri kısaca belirtirsek öncelikli olarak gerçek kişilerin yanında tüzel kişilere de taşınmaz edinimi hakkı ile yabancı gerçek ve tüzel kişiler lehine karşılıklılık şartı aranmadan taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak tesis etme hakkı tanımıştır. Bir diğer önemli değişiklik ise miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için karşılıklılık esası kaldırılmıştır.
Yine aynı kanunun 38. Maddesi ile 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. Maddesi yürürlükten kaldırılmış böylece yabancılara köy sınırları içerisinde taşınmaz sahibi olma hakkı tanınmıştır.
Yapılan bu düzenleme de önceki düzenlemeler gibi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. (2003 / 70E - 2005 / 14K )

b)5444 SAYILI YASA :İkinci değişiklik denemesi 07.01.2006 tarihine Resmi Gazete de yayımlanan 5444 sayılı kanunla yapılmıştır. Bu kanuna göre ;
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı esasına uyularak ve kanunî sınırlamalar çerçevesinde işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Bu kanunla getirilen en önemli değişiklik ise yabancı uyruklu gerçek kişilerin sadece imar planında konut ve işyeri olarak kullanılmak üzere ayrılan alanlarda ve en fazla ülke geneli itibariyle 2.5 hektara kadar taşınmaza veya ayni hakka sahip olabilmeleridir . Aynı düzenleme ile Bakanlar kuruluna bu kotayı 30 hektara kadar arttırabilme yetkisi de tanınmıştır.
Yapılan bu düzenlemenin kaderi diğer düzenlemeler gibi olmuş ve Anayasa Mahkemesi tarafından bazı kısımları iptal edilmiştir. İptal edilen kısımlar ise Bakanlar Kuruluna verilen yetkilerdir. ( 2006/35E 2007/48K )

c)
Yabancı uyruklu gerçek kişilere merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilme hakkı tanınmıştır.
Bakanlar Kuruluna, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirleme yetkisi verilmiştir.

3- YENİ KANUN :
1980 yılında başlayan tapu kanunu üzerinde yapılan değişiklere bir yenisi bu yıl içinde yürürlüğe girmiş olan kanundur. Tapu kanununda değişiklik yapan kanundaki maddeleri incelersek;
Kanuni sınırlamalar uyulmak koşuluyla ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar arttırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz mal edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Bakanlar Kurulu ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini , ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazı bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgli bakanlıkça takip edilir.
29.05.2009 tarih ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. Maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. 
Bu kanun ile karşılıklılık ilkesi terkedilmiş ve uygulamada ki mevzuatta yer alan yabancı uyruklu gerçek kişilere merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilme hakkı genişletilmiş yüzde onluk kısmın hesaplanmasında ise imar planı sınırlarının yerine ilçenin yüz ölçümü sınırları kabul edilmiştir. Yüzölçümü hesaplanırken dağ, göl vb. yeryüzü şekilleri de hesaba katılmıştır.

B. DİĞER KANUNLAR YÖNÜNDEN YABANCILARIN DURUMU 
Tapu kanunu dışında tüzel kişiler için özel olarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde Turizm Teşvik Kanunu , Petrol Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanununda da düzenlemeler mevcuttur. Bu düzenlemelerden de kısaca bahsedersek ;

1) Turizmi Teşvik Kanunu : İlgili kanunun 8.maddesi ile Bakanlar Kuruluna kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabında, 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden istisna edilebilme hakkı tanınmıştır.
2) Petrol Kanunu : İlgili kanunun 12. maddesi 12 ile Bakanlar Kuruluna yabancı tüzel kişilerin faaliyet alanları ile sınırlı olmak üzere taşınmaz edinmesine izin verme yetkisi tanınmıştır.
3) Endüstri Bölgeleri Kanunu : İlgili kanunun 4. maddesi ile Bakanlar Kuruluna münferit bir sanayi yatırımı gerçekleştirmek amacıyla, yatırımı gerçekleştirecek yerli ve/veya yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin başvurusu üzerine Bakanlığın uygun gördüğü alanların, Kurulun değerlendirmesinin ardından bu Kanun kapsamında münferit yatırım yeri olarak tahsis edilmesine karar verebilme yetkisi tanınmıştır.

C. GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Yabancı uyruklu kişi ve kuruluşların , Türkiye de taşınmaz mal alımı yaparken bir çok konuda tereddütler yaşadıkları bilinmektedir. Başka bir ülkenin farklı mevzuatı , farklı adetleri , taşınmazlar üzerindeki farklı uygulamalar , insanların yaklaşımlarındaki farklılıklar , bilmedikleri bir ülkede kandırılma olasılıkları , finans piyasalarındaki farklılıklar , yapılan inşaatların kalitesindeki belirsizlikler gibi bir çok neden bu tereddütleri doğurmaktadır. Yapılması gereken alıcıların tereddüt yaşadığı konuları dikkatli değerlendirmesi , bu konuda deneyimli ve denenmiş uzmanlardan yardım almaları gereklidir.

Bu tip tereddüt doğuran konulardan bazılarını aşağıda değerlendirme gerekmiştir.

1-Tapu kayıtlarının incelenmesi : Her ne kadar tapu kayıtları resmi evraklar olsalar da her zaman dikkatli bir şekilde değerlendirilmelidirler. Özellikle tapu kayıtlarındaki şerhler ( ipotekler vs.) denetlenmelidir. Kamu yararına konulmuş şerhler değerlendirilmelidir. Ayrıca tapunun malikleri , onların yetki verdiği kişiler , doğru mudur, belgelerde sahtecilik var mıdır mutlaka değerlendirilmelidir. İkinci evraklarla bu durum kontrol edilmelidir.
2-İmar ve İskan Durumları :Türkiye de taşınmaz alımında en dikkat edilmesi gereken konulardan biriside , taşınmazın imar durumu ve iskan durumudur. Taşınmaz bir arsa ise üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği, ne tür bir inşaat yapılabileceği bilinmelidir. Taşınmaz yapılmış bir bina ise oturma izni var mıdır , yoksa alınabilecek durumda mıdır bu ve benzeri durumlar mutlaka değerlendirilmelidir.
3-Çevredeki Yapılaşma Durumu :Türkiye sınırları içerisindeki birçok bölgede yoğun bir şekilde yeni yapılaşma yada kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır. Nüfusun artması , kentlere göçün devam etmesi , ekonominin hızla gelişmesi , Turizm faaliyetlerinin hızla gelişmesi , kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılması , modern tarım faaliyetlerine geçiş yapılması ve benzeri nedenlerle ülkede taşınmaz fiyatları sürekli artmaktadır. Bu yapılaşmalar nedeni ile alınacak taşınmazın çevresel durumu da değerlendirilmelidir. Çevrede ne tür yapılaşmalar olmaktadır , ne tür konutlar yada işyerleri yapılmaktadır . buna benzer durumlar değerlendirilmelidir.
4-Taşınmazın Yeri : Aslında çok basit görülen bu konu bazen en sorunlu konu haline gelebilmektedir. Harita üzerinden bir arsa yada bina bulunabilir, hatta gidip orası ziyaret edilebilir, güzel midir değil midir değerlendirilebilir. Ancak bir taşınmazın yeri ile ilgili olarak sadece o bölgede oturanların yada çok yakından tanıyanların bilebilecekleri , hiçbir kayıtta olmayan yada kolaylıkla saklanabilen durumlar olabilir. Aynı yerde bir bina varken yıkılmış olabilir. Yada bir binada yangın çıkmış ve bina sonradan onarılmış olabilir. Deprem sonrası bina sadece görüntüde onarılmış olabilir. Etraf da heyelan olabilir. Bazı seneler su baskını olabilir. Etraf da tehlikeli bir maden sahası olabilir. Sularda problem olabilir . bu tip durumlar ancak çevrede ki kişilerle görüşülerek öğrenilebilir. Taşınmaz alacaklar bu tip bir yardım almalıdırlar.
5-Finansman : Türkiye de , taşınmaz alımında hem yerli kaynaklardan hem de yabancı kaynaklardan kredi kullanımı olanakları çok gelişmiştir. Alıcıların taşınmaz alırken kredi kullanabilecekleri yerler alabileceklerini bilmeleri ve buna göre taşınmazın uygunluğu araştırılmalıdır.
6-İnşaatın kalitesi ve yapısı : Türkiye de resmi olarak birkaç kalitede bina yapılabilmektedir. Bunun yanında gelişmiş inşaat malzemesi sektörü nedeni ile her çeşit ve kalitede malzeme bulunmaktadır. Her ne kadar yasalarımızda inşaatların denetlenmesine yönelik yeterli hükümler bulunsa da uygulamada inşaatlar yeterli olarak denetlenmemektedir. Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu da unutulmamalıdır. Bu nedenle Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları , daha önce den bildikleri güvenilir olduklarına inandıkları müteahhitlerden bina almayı , yada tanınmış markalardan bina almayı tercih etmektedirler. Yabancı bir alıcı için bu tip araştırmalar yapmak çok zordur. Ancak yabancı alıcılar Türkiye deki güvenilir kişiler vasıtası ile mutlaka inşaatı yapan firmanın kalitesini ve daha önce yaptıkları inşaatlar araştırılmalıdır. Ayrıca binanın hangi deprem kuşağında olduğu , binanın buna uygun olup olmadığı da mutlaka değerlendirilmelidir. Bunların yapılamayacağı ya da yeterli güven verilmediği yerlerde inşaatın kalitesi ve uygunluğu teknik yardım alınarak , inşaat mühendisi yada mimarlara denetlendirilmelidir.
7- İkinci el alımları : Alıcılar ikinci el yada kullanılmış bir bina alımına karar vermiş olabilirler. Bu durumda , alıcı mutlaka önceki maliki araştırmalı ve taşınmazın neden satıldığı konusunda bir inceleme yapmalıdır. Taşınmaz üzerinde haciz var mıdır ,binanın yapısında bir arıza yada hasar var mıdır bu v e benzeri konular mutlaka araştırılmalıdır. Mal sahiplerinin bazı öneli arızası yada olumsuzluğu olan binaları en kısa zamanda elden çıkardıkları unutulmamalıdır.
8-Komşu Yapısı : Türkiye çok çeşitli insan yapılarını bünyesinde bulunduran bir ülkedir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının çok çeşitli sosyal ve kültürel gruplardan oluşmasının yanında çeşitli yabancı gruplarda özellikle yabancıların tercih ettiği bölgelerde , gruplar halinde yerleşmişlerdir. Her topluluğun kendi ne ait bir kültürü, yaşam tarzı olduğu unutulmamalıdır. Bazı insanların daha çok kendisine yakın yaşam tarzları olan kişilerle yaşamak isteyebileceği de değerlendirilmelidir. Bu tip bir isteği olan alıcının mutlaka buna yönelik bir araştırma yapması yada yaptırması gereklidir.
9- Taşınmazın Rahat Satılması : Her taşınmaz alan yabancı yada yerli bir gün bu taşınmazın satılmasının gerekebileceğini de değerlendirmelidir. Yine bir kısım alıcıların mutlaka prim kazandıracak yatırım yapmak için taşınmaz aldıkları da ortadadır. Bu durumda alıcıların ileride değerinden kaybetmeyecek hatta değer kazanabilecek bir taşınmazın alınması tercih edilmelidir. Bir yabancının bu tip bir araştırmayı kendisinin yapmasına olanak yoktur. Ancak güvenilir bir kişi yada kuruluşla anlaşılarak bu tip bir değerlendirme yapılabilir. Alıcılar daha önce denenmiş ve deneyimli bir kişi yada kuruluşla bu konuda anlaşmaları gereklidir.
10-Binanın Garantisi : Alıcılar Türkiye Cumhuriyetindeki yasal mevzuatı , binanın yapıcı firmasının vermek zorunda olduğu garantiyi ve süresini mutlaka öğrenmelidirler. Ancak bununda dışında şayet kurumsal bir firmadan bina alınıyorsa ayrıca bir garanti sözleşmesi yapılmıştır.
11-Profesyonel Yardım : Yukarıda açıkladığımız yada başka konuların değerlendirmesinin yabancı alıcı tarafından yapılmasının bazen çok zor bazen de imkansız olduğu bir gerçektir. Bu nedenle yabancı uyruklu alıcının mutlaka yerli bir profesyonelden yardım alması gereklidir. Bu yardım bir taşınmazın bulunmasında değil bulunan taşınmazın açıkladığımız şekilde denetlenmesinde olmalıdır. Yani taşınmazı bulanla onu denetleyen ayrı olmalıdır. Yine bu profesyonel yardım içerisinde alıcı ile satıcı arasında yapılacak sözleşmelerin denetlenmesi , inşaat faaliyetlerini yapanların ve bunların sözleşmelerinin denetlenmeside olmalıdır. Yani alıcının yardım alacağı kişi yerli bir alıcı gibi düşünmeli, araştırmalı ve mutlaka alıcının çıkarlarını korumalıdır. Bu tip bir kişiyi araştırırken , kim oldukları , kimlerle çalıştıkları , referansları değerlendirilmeli , özellikle uluslararası bilinen kuruluşlar tarafından denenmiş ve çalışılan kişi yada kuruluşlar tercih edilmelidir. Yine birlikte çalışılacak kişi yada kuruluşun hem hukuk alanında hem de taşınmaz alanında çalışıyor olmasında fayda vardır.

D. 
Kanunun hukuki boyutunun yanında bir de ekonomik boyutu vardır. Daha yasal düzenleme yürürlüğe girmeden AVRUPA BİRLİĞİ ve ORTA DOĞU ÜLKELERİ başta olmak üzere Türkiye’de yatırım yapmak isteyen birçok yatırımcı bu düzenlemeden haberdar olmuş ve yakın takibe almış durumdadır. Yürürlüğe girmiş olan düzenlemenin yasalaşması ile 5 ila 10 milyar $ civarında bir satış olması beklenmektedir. Bu kadar büyük bir ekonomik büyüklükten bahsederken yatırımcıları da uyarmakta fayda vardır. Yanlış yerde veya yanlış kişilerin aracı olmasıyla yapılacak riskli yatırımlar kar beklerken büyük zararların doğmasına neden olabilir. Bu yüzden kanunun yabancılara tanıdığı hakları kullanırken sağlam ve güvenilir bağlantı veya aracılarla yatırım yapılmalıdır.

Av.M.Kaan KOÇALİ - Av. Konuralp ESKİZARA